Gestion locative, services et garanties :
Comment l’AIS choisit-elle le locataire ? En tant que propriétaire, puis-je intervenir ?

L’AIS s’adresse à un public qui dispose de faibles revenus. Elle est en outre tenue de respecter un règlement d’attribution des logements dans le respect de règles objectives. Le propriétaire ne pourra dès lors pas choisir son locataire. Par contre, l’AIS assure le suivi des locataires pendant toute l’occupation du logement et intervient (directement ou via l’aide de services sociaux extérieurs) en cas de difficultés. Cet accompagnement peut prendre la forme de visites à domicile, de suivis des consommations d’énergie, d’éducation au logement ou de guidances plus spécifiques selon les besoins de la personne. En cas de trouble de jouissance avéré, l’AIS saisira la justice de paix à ses frais.

Quelles sont les démarches à entreprendre pour bénéficier de l’exonération du précompte immobilier ?

Le taux d’imposition pour le calcul du précompte immobilier est ramené à 0% pour tout logement confié à une Agence Immobilière Sociale. L’exonération du précompte immobilier doit être demandée chaque année auprès de Bruxelles-Fiscalité. L’Agence Immobilière Sociale se charge d’introduire cette demande pour le propriétaire.

Si des réparations sont nécessaires en cours de location, comment l’AIS s’y prend-t- elle ? Le propriétaire est-il prévenu des dépannages ou travaux à effectuer ?

L’AIS vous garantit l’entretien du bien « en bon père de famille ». Toutes les réparations qui proviennent de dégradations locatives sont donc couvertes par l’AIS, dans le cadre de la gestion quotidienne qu’elle opère. Pour toutes les autres interventions techniques qui résultent notamment de l’usure normale ou de la vétusté, vous en restez responsable en tant que propriétaire. L’AIS pourra alors se tourner vers vous pour faire état du problème et vous proposer des devis.

 

La marge de manœuvre de l’AIS dépendra des clauses fixées dans votre contrat. Par exemple, le propriétaire peut très bien convenir d’un montant de dépenses en-dessous duquel l’AIS pourra effectuer des petits travaux sans son accord préalable. Cette solution permettra une plus grande rapidité d’action dans l’intérêt du propriétaire et du locataire.

Mettre en location avec une AIS : 
En combien de temps puis-je mettre mon bien en location ? À partir de quand vais-je toucher mes loyers ?

La première étape consiste généralement en une visite du logement. Sur place, l’AIS vous informe sur ses services et vous fait une offre selon le type et l’état du bien. Le temps de la négociation peut être assez variable mais, si vous vous entendez directement avec l’AIS, la contractualisation pourra se faire assez rapidement (maximum quelques semaines). Le loyer sera versé dès la date d’entrée en vigueur du contrat. Si de légers rafraîchissements sont nécessaires, l’équipe technique de l’AIS pourra éventuellement s’en charger.

 

Dans le cas de rénovations plus lourdes, les délais de négociation pourront être plus longs selon l’ampleur et la complexité du projet (montage financier, recherche de corps de métier, demande de primes…), et les loyers seront dus après la fin des travaux.

Si des locataires habitent déjà le logement, l’AIS reprendra-t-elle les baux en cours ?

Cela dépend. La situation des locataires devra être analysée. Si l’AIS accepte de reprendre des baux en cours, elle devra obligatoirement en adapter les conditions avec l’accord des locataires.

Quelle est la durée à laquelle je m’engage en signant un contrat avec une AIS ? Que se passe-t-il si je décède ?

Légalement, la durée minimum est de 3 ans, mais certaines AIS ne travaillent qu’avec des contrats de 9 ans minimum. Mais c’est obligatoirement 9 ans si vous avez recours à une prime à la rénovation. Si vous venez à décéder, le scénario sera différent selon le type de contrat. Si vous avez conclu un bail avec l’AIS, votre décès n’aura aucune incidence : vos héritiers reprendront tous vos droits et obligations. Si vous avez signé un mandat de gestion avec l’AIS, celui-ci prendra en principe fin au décès ; vos héritiers ne seront donc pas obligés de poursuivre la collaboration avec l’AIS mais, en revanche, ils seront tenus de respecter le bail déjà en cours avec les locataires (selon les conditions fixées par l’AIS). Dans tous les cas, l’AIS fera le nécessaire pour assurer une transition paisible du contrat tant pour les repreneurs que pour les locataires occupants.

Puis-je vendre le bien en cours de contrat ?

Cela est possible sauf si vous avez bénéficié d’une prime à la rénovation de l’habitat (interdiction de vendre endéans les 10 ans suivant l’octroi de la prime). Si vous avez signé un bail avec l’AIS, vous pourrez vendre le bien sous la stricte condition que le nouveau proprié- taire reprenne le contrat en cours. Si vous êtes lié à l’AIS par un mandat de gestion, celui-ci sera rompu automatiquement à la date du transfert de propriété ; le nouveau propriétaire restera libre de poursuivre ou non la collaboration avec l’AIS, mais devra impérativement respecter le contrat de bail des locataires.

Je souhaite mettre en location un appartement dont je suis l’usufruitier. Dois-je obtenir l’accord de mes enfants qui sont les nus-propriétaires ?

Par définition, l’usufruitier peut « utiliser » le bien, et notamment le mettre en location et en percevoir les loyers. Il peut donc décider de confier le bien à une AIS et sera le titulaire du contrat. Étant donné que l’usufruit est limité dans le temps et qu’au terme de celui-ci le bien revient au nu-propriétaire, il est toutefois conseillé que le contrat conclu avec l’AIS fasse l’objet d’un accord entre toutes les parties.

Comment le loyer est-il défini ?

Le loyer est fixé d’un commun accord entre l’AIS et le propriétaire. Il ne peut cependant pas dépasser certains plafonds définis par la Région de Bruxelles-Capitale en fonction du type de bien et du nombre de chambres. Pour un même type de logement, nos statistiques indiquent que la différence entre le loyer espéré sur le marché privé et le loyer accordé par l’AIS est généralement de 20-30 % environ. Cette information vous est communiquée à titre tout-à-fait indicatif, sur base de moyennes, et ne constitue pas une règle de calcul pour déterminer le loyer.

À quelles normes le logement doit-il répondre ?

Les AIS prennent en gestion des logements en bon état, qui disposent d’un équipement minimal. Ces logements doivent répondre aux normes de sécurité et de salubrité du Code du Logement (ou du R.R.U. pour les nouvelles constructions). Les AIS doivent par ailleurs tenir compte d’autres normes propres, liées notamment à l’occupation.

En se rendant sur les lieux, l’AIS pourra très rapidement vérifier ces aspects techniques et, le cas échéant, vous conseiller pour une mise en conformité.

Les AIS sont-elles à la recherche de certains types de biens en priorité ?

Les AIS recherchent tous types de biens, de toutes les tailles et dans tous les quartiers. Ces logements doivent cependant être de qualité et répondre aux normes de mise en location en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale (cf. question précédente). À noter que les AIS marquent un intérêt particulier pour la prise en gestion de grands logements (ex : 3 chambres et plus), car la demande pour ce type de logements reste plus difficile à satisfaire.

Aide à la rénovation :
Quels sont les travaux éligibles aux primes à la rénovation ? Quels sont les montants et les conditions préférentielles pour tout logement mis en location par une AIS ?

Les primes à la rénovation concernent des travaux liés au bâtiment, à la structure et aux aménagements intérieurs afin de remédier à des problèmes de vétusté, de salubrité, de sécurité, de confort ou d’espace. Cette aide s’applique aux habitations âgées de plus de 30 ans et confiées aux AIS pour une durée de 9 ans minimum. Pour connaître la liste des travaux éligibles et toutes les conditions propres à la mise en location par une AIS, vous pouvez visiter le portail Logement de la Région : http://logement.brussels/primes-et-aides/primes-a-la-renovation

Quels sont les travaux éligibles aux primes énergie ? Quels sont les montants ?

La prime énergie vise à améliorer la performance énergétique de votre logement. En confiant votre bien à une AIS, vous profitez automatiquement de la prime la plus avantageuse. Pour connaître la liste des travaux éligibles et toutes les conditions propres à la mise en location par une AIS, vous pouvez visiter le portail Logement de la Région : http://logement.brussels/primes-et-aides/primes-energie

Contact :
Je suis intéressé(e) de mettre mon bien en location via une AIS. Ai-je le choix parmi les différentes AIS existantes ?

Les AIS membres de FEDAIS sont agréées par la Région de Bruxelles-Capitale. Elles peuvent toutes gérer des biens dans les 19 communes bruxelloises. En tant que propriétaire, vous pouvez donc vous adresser à l’AIS de votre choix. Pour information, les AIS membres de la FEDAIS ont instauré un principe de non-concurrence entre elles. Celui-ci vise à rationaliser le temps qu’elles consacrent à la prospection, et à éviter la surenchère conformément à leur mission de socialisation des loyers. Des systèmes de communication existent donc entre AIS, pour se tenir informées des contacts et négociations en cours avec de nouveaux prospects.

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